向物业服务合同霸王条款宣战

从现在开始一直到8月份，辽宁省各级工商部门将针对物业服务合同“霸王条款”展开专项整治行动。这也是全省各级工商部门对物业服务合同开展的第四次大规模专项整治。
　　昨日，省工商局已经正式下发整治《公告》，面向社会公布了当前物业服务合同中存在的15项侵害业主权益的霸王条款。

　　并规定，自公告发布之日起15日内，存在“霸王条款”的经营单位必须立即改正，并将自行改正情况，向当地工商行政管理机关备案。

　　对于逾期拒不改正，继续实施违法行为的，工商行政管理机关将依照《辽宁省合同监督条例》第四条、第十四条的规定给予1000元以上1万元以下的行政处罚，并责令停止使用相关格式条款合同文本及有关资料。对情节严重、影响极坏的经营单位将予以曝光。

　　辽宁省工商行政管理局副局长李长春介绍，目前全省共有1900多家物业服务企业，为4000多个小区进行服务，物业公司的发展速度非常快，但由于相关法律法规相对滞后，物业服务企业良莠不齐，物业服务合同不规范，不平等格式条款大量存在，业主与物业服务企业间的矛盾时有发生，物业服务方面的投诉率居高不下，社会反响强烈。

　　省工商局合同处处长张钧表示，今天公布的15项物业服务合同“霸王条款”是消费者反映最强烈的典型侵权格式条款。

　　他同时提醒业主，在与物业公司签订合同时，应该要求对方出示《辽宁省物业服务合同》（示范文本），避免物业公司在合同内容上“动手脚”。

　　【解读】十五个“霸王”条款

　　专家支持：辽宁省工商局合同处处长 张钧

　　1.办理入住手续时，水、电、热、气等代收费用及物业费一并交齐，否则不交钥匙，不得入住装修；

　　点评：开发商订立这样的条款，实际上是在免除自身的法定义务。业主买了房子，开发商就应该履行《商品房买卖合同》，在规定时间内交钥匙；而交纳水、电、热、气是业主与这些公用事业单位订立的另外一个合同关系，不能以一个代替另一个。

　　2.在指定停车场停放自行车、电动车、摩托车、轿车收费。但不作保管，车辆损毁或丢失及车内物品丢失均由车主自己承担责任；

　　点评：这也是物业公司免除自身保管责任的条款，既然物业公司已经对停放车辆收取费用，就有保证小区内安全防范的责任。

　　3.用小区的道路或场地作为车位，全部归出卖人（物业公司），出卖人（物业公司）有权出租、出售；

　　点评：《物权法》规定，小区的道路属于业主共有，物业无权出卖出租。

　　4.未交纳停车费，业主车辆不准进出小区；

　　点评：小区道路归全体业主共有，物业无权禁止业主进出小区。

　　5.物业服务企业有权出租本物业管理区域内物业用房及会所；

　　点评：属于排除对方权利的条款，物业公司需要征求业主的意见，不能擅自出租物业会所和用房。

　　6.业主逾期不交物业费，物业公司保留停水、停电等强制措施的权利；

　　点评：物业公司无权给小区停水停电，停水停电也不是合同中规定的违约处罚措施。

　　7.第三人致业主人身伤害、财产损失责任自负，物业公司不承担任何责任；

　　点评：物业公司不能免除小区业主发生人身伤害、财产损失的连带责任。

　　8.业主使用物业管理区域内休闲运动器械，因器械故障造成人身伤害的，责任自负；

　　点评：物业公司不能免除小区业主发生人身伤害、财产损失的连带责任。

　　9.业主或使用人闲置的房屋被盗、损坏，物业公司不承担责任；

　　点评：物业公司在有过错的情况时应承担过错责任。

　　10.未结清物业费，物业公司可以不交出物业管理资料；

　　点评：根据《物业管理条例》，物业撤退必须交出物业资料。

　　11.业主、租户未遵守业主公约和物业管理规章，物业公司可进行经济处罚；

　　点评：物业公司无权对业主和租户进行经济处罚，该规定属于侵权。

　　12.公司违反本合同，向业主支付万分之三违约金；业主违反本合同，向物业公司支付每日千分之三滞纳金；

　　点评：物业公司加重对方责任，减轻自身责任，侵害业主的合法权益。

　　13.物业公司有权将专业部分委托或转包他人，物业公司不承担责任；

　　点评：业主与物业公司订立了合同关系，出现问题，物业公司应承担连带责任。

　　14.本合同最终解释权归物业公司；

　　点评：排除业主的权利，对业主不利。

　　15.其他含有损害消费者权益的格式条款。

　　从今日起，辽宁省工商行政管理局与本报共同接受市民有关物业服务合同方面的投诉。